دهه طلایی برای قیمت زمین‌های کشاورزی

پایگاه خبری داوان نیوز: بررسی‌ها نشان می‌دهد قیمت زمین‌های کشاورزی در ایران طی دهه گذشته، رشدی به مراتب فراتر از نرخ تورم رسمی را ثبت کرده است. در این بازه زمانی، شکاف قیمتی بین زمین‌های دارای منبع آب مطمئن و زمین‌های دیم یا فاقد آب، به شدت عمیق‌تر شده و نزدیکی به کلان‌شهرها به اصلی‌ترین عامل تعیین‌کننده بدل گشته است. این مقاله، اعداد و عوامل پشت این تغییرات بزرگ را بررسی می‌کند.

به گزارش داوان نیوز: قیمت زمین کشاورزی در ایران طی دهه گذشته تحت تأثیر عوامل پیچیده و درهم‌تنیده‌ای قرار داشته است. برخلاف کالاهای همگن، ارزش‌گذاری این زمین‌ها تابعی از عوامل متعددی از جمله کیفیت خاک، دسترسی به منابع آب، موقعیت جغرافیایی، نرخ تورم، سیاست‌های کلان اقتصادی و حتی انتظارات برای تغییر کاربری است. این مقاله به بررسی روند کلی، عوامل کلانی مؤثر و روش‌های متداول ارزش‌گذاری زمین‌های کشاورزی در این بازه زمانی می‌پردازد.

۱. روند کلی قیمت‌ها: یک سیر صعودی پرشتاب
قیمت زمین‌های کشاورزی در ایران طی دهه ۱۳۹۲ تا ۱۴۰۲، به‌طور کلی روندی صعودی و شتابان را تجربه کرده است. این افزایش، بیش از آنکه ناشی از بهبود بهره‌وری در بخش کشاورزی باشد، متأثر از شرایط تورمی کلان اقتصاد ایران و ارزش ذاتی زمین به‌عنوان یک دارایی امن برای حفظ سرمایه بوده است. در حالی که نوساناتی در این روند وجود داشته، اما سیکل کلی آن صعودی بوده است.

عوامل کلان مؤثر بر قیمت‌گذاری:

تورم لجام‌گسیخته: تورم دورقمی و گاهی سه‌رقمی در اقتصاد ایران، باعث شد سرمایه‌گذاران و مردم عادی به سمت دارایی‌های مشهود مانند زمین و مسکن هجوم بیاورند. زمین کشاورزی، به‌ویژه در حاشیه کلان‌شهرها، به یک پناهگاه امن برای سرمایه‌گذاری تبدیل شد.
نوسانات ارزی: شوک‌های ارزی متعدد در این دهه، باعث افزایش هزینه‌های نهاده‌های کشاورزی و به‌تبع آن، افزایش ارزش برآوردی محصول و زمین شد. همچنین، افرادی که پس‌اندازهای ارزی داشتند، برای حفظ ارزش دارایی خود به خرید زمین روی آوردند.
کمبود آب و تغییرات اقلیمی: تشدید بحران آب در بسیاری از مناطق ایران، باعث ایجاد شکاف عمیق در قیمت زمین‌های دارای منبع آب مطمئن (مانند چاه‌های مجاز یا حقابه رودخانه‌ها) و زمین‌های دیم یا فاقد منبع آب شد. قیمت زمین‌های در مناطق پرآب به‌طور نامتناسبی افزایش یافت.
فشار برای تغییر کاربری: نزدیکی به شهرها و مناطق صنعتی، بزرگ‌ترین عامل افزایش قیمت بود. ارزش بالقوه زمین کشاورزی برای تبدیل به مسکونی، تجاری یا صنعتی، مهم‌ترین متغیر در تعیین قیمت نهایی آن بوده است. این عامل به‌ویژه در حاشیه شهرهایی مانند تهران، اصفهان، مشهد و شیراز کاملاً مشهود است.
سیاست‌های دولتی: قوانین مربوط به حفظ کاربری اراضی کشاورزی اگرچه با هدف جلوگیری از تغییر کاربری وضع شده‌اند، اما در برخی موارد با ایجاد محدودیت در عرضه، به افزایش قیمت زمین‌های واجد شرایط تغییر کاربری کمک کرده‌اند. از سوی دیگر، پرداخت یارانه و تسهیلات برای برخی محصولات، می‌توانست اندکی بر ارزش زمین در مناطق خاصی بیفزاید.

روش‌های متداول ارزش‌گذاری:
برای تعیین قیمت دقیق یک ملک کشاورزی، از روش‌های علمی و تخصصی استفاده می‌شود که مهم‌ترین آن‌ها «روش هدانیک» (Hedonic Pricing Method) است. در این روش، ارزش زمین بر اساس ویژگی‌های مختلف آن تعیین می‌گردد:
منابع آب: وجود چاه، قنات، رودخانه و حجم آب مجاز.
کیفیت خاک: بافت خاک، عمق خاک و مواد مغذی.
موقعیت و دسترسی: فاصله تا مراکز شهری، جاده‌های اصلی و بازار فروش.
پیشینه کشت: نوع محصولات کشت شده و سودآوری آن‌ها.
وضعیت حقوقی: نوع سند (ملکی، عرصه و اعیان) و دارا بودن پروانه بهره‌برداری.

برای امور رسمی مانند تقسیم‌نامه ارث یا دعاوی قضایی، کارشناسان رسمی دادگستری با در نظر گرفتن این عوامل، قیمت رسمی و قانونی زمین را تعیین می‌کنند.

به گزارش اخبار روزانه کشاورزی، طی دهه گذشته، قیمت زمین کشاورزی در ایران بیش از آنکه بازتابی از ارزش تولیدی و اقتصادی آن باشد، آینه‌ای از شرایط تورمی، بحران‌های زیست‌محیطی (به‌ویژه آب) و فشار برای تغییر کاربری بوده است. این روند منجر به ایجاد یک شکاف بزرگ بین قیمت زمین و توان اقتصادی کشاورزان شده و تداوم آن می‌تواند امنیت غذایی را در بلندمدت با چالش‌های جدی مواجه سازد. برای مهار این روند، نیاز به اجرای سیاست‌های اقتصادی باثبات، مدیریت یکپارچه منابع آب و حفاظت جدی از اراضی کشاورزی در برابر تغییر کاربری غیراصولی احساس می‌شود.