گردشگری فرا حریم؛ پیچیدگی‌های قانونی تا ضوابط حدنصابی
پایگاه خبری داوان نیوز: با تشدید چالش‌های محیط‌زیستی و اقتصادی در نواحی روستایی، گردشگری به عنوان راهبردی برای توسعه پایدار و تنوع‌بخشی اقتصاد روستا مطرح شده است. اما توسعه زیرساخت‌های گردشگری مستلزم واگذاری اراضی خارج از حریم شهرها و روستاهاست که تحت نظارت شدید قوانین حفظ کاربری اراضی زراعی قرار دارد.
به گزارش اخبار روزانه کشاورزی، فقدان ضوابط شفاف حدنصابی برای این واگذاری‌ها، برنامه‌ریزی را با دشواری مواجه کرده است. این گزارش با بررسی قوانین مرتبط از جمله قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها (مصوب ۱۳۷۴ و اصلاحی ۱۳۸۵) و مطالعات میدانی توسعه گردشگری روستایی، نشان می‌دهد که ضوابط فعلی فاقد حدنصاب کمی مشخص برای واگذاری زمین‌هاست و مجوزها مبتنی بر تشخیص کمیسیون‌های استانی و رعایت شرایط زیست‌محیطی و اقتصادی است.
چارچوب قانونی واگذاری اراضی
۱. ممنوعیت کلی تغییر کاربری:
– بر اساس ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها (۱۳۷۴)، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در خارج از محدوده شهرها و شهرک‌ها ممنوع است، مگر در موارد ضروری که توسط کمیسیون‌های استانی تأیید شود. این کمیسیون متشکل از نمایندگان سازمان جهاد کشاورزی، مسکن و شهرسازی، محیط زیست و استانداری است .
۲. استثناهای قابل توجه:
– تبصره ۴ (اصلاحی ۱۳۸۵): احداث تأسیسات مرتبط با گردشگری مانند احداث گلخانه‌ها، کارگاه‌های صنایع تکمیلی غذایی، و واحدهای پرورش ماهی، تغییر کاربری محسوب نمی‌شود. این موارد با موافقت سازمان جهاد کشاورزی استان و رعایت ضوابط زیست‌محیطی مجاز است .
۳. ضوابط مالی و جرایم:
– ماده ۲: در صورت اخذ مجوز تغییر کاربری، ۸۰% قیمت روز زمین (با احتساب ارزش پس از تغییر کاربری) به عنوان عوارض از مالک دریافت می‌شود.
– ماده ۳: تغییر کاربری غیرمجاز، علاوه بر عوارض، مشمول جزای نقدی تا ۳ برابر ارزش زمین و در صورت تکرار، حبس تا ۶ ماه می‌شود .
۴. نقش نهادهای محلی:
– ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی موظفند پیش از تفکیک یا تغییر کاربری، از سازمان جهاد کشاورزی استان استعلام بگیرند. نظر این سازمان برای مراجع قضایی معادل نظر کارشناسی رسمی است .
چالش‌های تعیین حدنصاب اراضی
۱. فقدان معیارهای کمی:
– قوانین موجود حداقل یا حداکثر مساحت قابل واگذاری را مشخص نکرده‌اند. تصمیم‌گیری بر اساس صلاحدید کمیسیون‌های استانی و شرایط محلی (مانند قابلیت کشت زمین و موقعیت جغرافیایی) انجام می‌شود .
۲. تضاد منافع توسعه و محیط‌زیست:
– مطالعات میدانی در دشت ارژن فارس نشان می‌دهد توسعه گردشگری بدون برنامه‌ریزی، بیشترین تأثیر منفی را بر متغیرهای زیست‌محیطی (با ضریب رگرسیون ۰.۷۸۶) دارد. این مسئله لزوم تعیین حدنصاب بر اساس ظرفیت اکولوژیک را پررنگ می‌کند .
۳. پیچیدگی فرآیند اخذ مجوز:
– زمان‌بر بودن صدور مجوز (حداکثر ۲ ماه طبق تبصره ۱ ماده ۱) و ضرورت هماهنگی چند نهادی، انگیزه سرمایه‌گذاران را کاهش می‌دهد .
راهکارهای تعیین حدنصاب کارآمد
– تدوین ضوابط منطقه‌ای:
تعیین حدنصاب بر اساس پتانسیل اکولوژیک (مانند نزدیکی به منابع آبی، شیب زمین، و قابلیت احیای خاک) و نیازهای اقتصادی روستا (مانند نرخ بیکاری و وابستگی به کشاورزی).
– معافیت‌های هدفمند:
کاهش عوارض تغییر کاربری برای پروژه‌های دارای پیوست زیست‌محیطی تأییدشده یا اشتغال‌زایی بالا برای روستاییان .
– الگوی توسعه یکپارچه:
ادغام گردشگری با فعالیت‌های کشاورزی (مانند توریسم کشاورزی) طبق تبصره ۴ قانون ۱۳۸۵، تا تغییر کاربری دائمی زمین لازم نباشد .
جدول فرآیند اخذ مجوز تغییر کاربری برای گردشگری
| مرحله | نهاد مسئول | مدارک مورد نیاز | زمان تقریبی |
| ۱. درخواست متقاضی | سازمان جهاد کشاورزی استان | طرح توجیهی اقتصادی-زیست‌محیطی | ۱۵ روز |
| ۲. بررسی کارشناسی | دبیرخانه کمیسیون ماده ۱ | گزارش ارزیابی خاک و آب | ۳۰ روز |
| ۳. تصمیم‌گیری نهایی | کمیسیون (۵ عضو اصلی) | تأییدیه محیط زیست و مسکن | ۱۵ روز |
| ۴. پرداخت عوارض | خزانه داری کل کشور | فیش واریزی ۸۰% ارزش زمین | ۱۰ روز |
نتیجه‌گیری
تعیین حدنصاب اراضی قابل واگذاری برای گردشگری، نیازمند بازنگری در آئین‌نامه‌های اجرایی قانون حفظ کاربری اراضی است. پیشنهادهای کلیدی عبارتند از:
۱. تعریف حداقل و حداکثر مساحت بر اساس نوع فعالیت گردشگری (مثلاً ۵ هکتار برای اقامتگاه‌های بوم‌گردی و ۲۰ هکتار برای مجتمع‌های تفریحی).
۲. اختصاص ۳۰% درآمد عوارض به بهبود زیرساخت‌های زیست‌محیطی روستاها.
۳. ساده‌سازی فرآیندها از طریق ایجاد سامانه یکپارچه استعلام.
این اصلاحات می‌تواند همزمان با حفظ اراضی زراعی، به مهاجرت معکوس به روستاها (موافق یافته‌های موحدی و رجبی، ۱۳۹۸) و توسعه پایدار کمک کند .
منابع
– قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها (۱۳۷۴ و اصلاحی ۱۳۸۵) .
– موحدی، م. و رجبی فر، ب. (۱۳۹۸). گردشگری روستایی و پیامد آن در جهت احیای روستاها. *کنفرانس ملی عمران و معماری* .
– Anabestani, A. et al. (۲۰۱۳). بررسی آثار توسعه گردشگری در سکونتگاه‌های روستایی. *مطالعه موردی: دشت ارژن-فارس* .
– Haji Nejad, A. et al. (۲۰۱۵). تدوین برنامه راهبردی توسعه گردشگری روستایی ایران. *مجله پژوهش‌های روستایی* .